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Comment prouver une sous location


L’agence Fox détectives est spécialisée dans l’investigation et le recueil de preuves. Les interventions de nos détectives privés en matière de sous location illégale vous permettront :

  • Vérifier si votre bien immobilier est occupé par une autre personne que votre locataire.
  • Identifier le sous locataire en place dans votre bien immobilier.
  • Le cas échéant, déterminer depuis combien de temps votre bien immobilier est sous loué.
  • Déterminer la fréquence des locations courtes durées de votre bien immobilier.
  • Déterminer le montant du loyer payé par le sous locataire.
  • Vérifier la solvabilité de votre locataire an cas de condamnation à des dommages et intérêts pour sous location illégale (cf : enquêtes de solvabilité).

Les détectives privés réalisant nos enquêtes sont tous titulaires d’un agrément délivré par le CNAPS (cf : réglementation des détectives privés en France).

Un rapport détaillé, circonstancié et précis vous sera remis à l’issue de nos investigations. Ce rapport consignera l’ensemble des éléments de preuves recueillis au cours de la mission que vous nous avez confié afin que vous puissiez le produire devant la juridiction compétente.

photographie représentant une remise de clé de maison

 

Depuis l’apparition des plateformes de location courte durée telles que Airbnb, Abritel et Homelidays sur le web, le phénomène de sous location illégale n’a cessé de prendre de l’ampleur.  Il arrive également que le locataire sous loue son appartement pour des durées plus longues et que l’on assiste, dans les faits, à un véritable remplacement du locataire d’origine.

Les bailleurs confrontés à la sous location illégale de leurs biens sont de plus en plus nombreux et se retrouvent souvent démunis pour apporter la preuve de cette situation.

 

Réglementation en matière de sous location

La sous location consiste à donner location à une autre personne de tout ou partie du logement que l’on loue soi-même.

L’article 8 de la Loi du 6 juillet 1989 interdit par principe la sous-location.

L’article 1717 du Code civil pose le principe d’un droit à la sous-location pour le locataire à la condition que le propriétaire lui ait donné son accord.

Quelles sont les règles applicables en matière de sous location ?

Les règles applicables en matière de sous location sont différentes en fonction de la nature du bail (sources : https://www.service-public.fr) :

Sous location de biens nus (non meublé) :

Si le locataire veut sous-louer un logement vide, il doit obtenir l’accord écrit de son bailleur sur :

  • la possibilité de sous-louer,
  • et le montant du loyer de sous-location qui ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Sous location de biens meublés :

Il convient de distinguer si le bail a été conclu avant ou après le 27 mars 2014 :

  • Si le bail a été conclu avant le 27 mars 2014 :

Si le bail ne possède aucune clause interdisant la sous-location, le locataire peut sous-louer son logement :

  • Librement si aucune clause ne prévoit l’accord du bailleur,
  • Avec l’accord du bailleur si une clause le prévoit.

Le prix du loyer de sous-location est libre.

La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal)

  • Si le bail a été conclu postérieurement à la date du 27 mars 2014 :

Le locataire qui veut sous-louer son logement doit obtenir l’accord de son bailleur sur :

  • la possibilité de sous-louer,
  • et le montant du loyer de sous-location qui ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire doit alors transmettre au sous-locataire :

  • l’autorisation écrite du bailleur,
  • et une copie du bail en cours.

La durée de la sous-location est libre

En pratique, s’il s’agit d’un logement meublé, et dans le cadre d’un bail signé après le 27 mars 2014, les conditions de sous-location sont les mêmes qu’un logement vide. En revanche, sile bail a été signé avant le 27 mars 2014, il est possible de louer librement son logement si aucune clause ne l’interdit.

Sous location de biens dit « loi de 48 » :

Les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Ce régime permet des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.

Seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent de bénéficier, sous certaines conditions, du régime de la loi de 1948.

Un logement vacant reloué depuis cette date n’est plus soumis à la loi de 1948

À l’expiration du bail, le locataire bénéficie d’une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n’ait à rédiger un nouveau bail.

Le droit au maintien dans les lieux bénéficie au locataire sous réserve que le propriétaire n’exerce pas son droit à congé.

Si le locataire abandonne son domicile, le bail est résilié automatiquement.

Malgré la résiliation du bail, un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est prévu au profit de :

  • l’époux(se) ou du partenaire de Pacs du locataire,
  • ou, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, ses ascendants ainsi qu’aux personnes handicapées à sa charge.
  • Sous-location intégrale du logement

Si le locataire souhaite sous-louer intégralement son logement, il doit obtenir l’autorisation écrite préalable de son bailleur. La demande d’autorisation du locataire doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception.

Le sous-locataire bénéficie alors du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire initial quitte le logement.

Le montant du loyer de sous-location est égal au loyer payé par le locataire initial.

  • Sous-location partielle du logement

Il est possible de sous-louer :

  • Une seule pièce lorsque le logement en compte plus d’une,
  • ou 2 pièces (à 1 ou 2 sous-locataires) lorsque le logement ne comporte pas plus de 5 pièces et que le locataire vit seul et est âgé de plus de 65 ans.

Il faut informer le bailleur de la sous-location et du prix demandé au sous-locataire, dans un délai d’1 mois et par lettre recommandée avec avis de réception, sauf si le bailleur a préalablement donné son autorisation. La durée du bail est librement fixée entre le locataire et son sous-locataire, mais si la location prend fin, la sous-location cesse également. Le sous-locataire doit payer un loyer proportionnel aux lieux loués, éventuellement majoré de 20 % au maximum.

 Les risques engendrés par la sous location :

Le risque majeur pour un propriétaire est de voir son logement détérioré. En effet, n’ayant pas lui-même procédé à la sélection de la personne qui occupera les lieux le risque d’être confronté à des dégradations se voit amplifié. Un sous locataire se sachant à l’abri de toute poursuite s’il dégrade le logement pourra avoir tendance à être moins soigneux et vigilants.

Les risques encourus par le locataire :

– Il est responsable en cas de loyer impayé.

– Il est responsable des dégradations du logement à l’égard du propriétaire.

– Une perte des droits dont il bénéficie à la CAF.

Les risques encourus par le sous-locataire :

– Il ne dispose d’aucune protection légale vis-à-vis du propriétaire.

– Le bail n’est pas automatiquement renouvelé à l’issu du bail.

– Il ne bénéficie du droit de priorité en cas de mise en vente du logement qu’il occupe.

Les sanctions de la sous location illégale :

Pour le locataire, les conséquences de la preuve de la sous location entraineront plusieurs effets :

  • La résiliation du bail et/ou la perte du renouvellement automatique du bail.
  • La possibilité d’être condamné à verser des dommages et intérêts au propriétaire.

Les interventions de l’agence Fox détectives pour identifier la personne qui occupe effectivement un logement :

Nos détectives privés pourront intervenir pour le compte des propriétaires suspectant un cas de sous location illégale de leur logement.

Les enquêtes menées sur place vous permettront d’obtenir des preuves de la sous location illégale afin de procéder à la résiliation du bail et d’obtenir des dommages et intérêts.